En España, un mismo inmueble puede tener diferentes realidades inmobiliarias, diferentes delimitaciones, que hacen que conocer sus límites sea en ocasiones un problema de difícil solución.
Estas diferentes delimitaciones, ya sean geométricas o literales, se encuentran además en diferentes organismos y tienen unas características diferentes que el técnico competente en delimitación inmobiliaria debe conocer.
Conocer las realidades inmobiliarias existentes nos permitirá tener una idea más clara de la situación inmobiliaria existente en nuestro país y ser capaces de trabajar con ella, o más bien, a pesar de ella.
Para centrar el tema, deberemos recordar que en el sistema jurídico actual en España solamente es posible garantizar los límites de las propiedades por acuerdo entre las partes, o bien por sentencia judicial. Y es este un hecho que provoca una gran litigiosidad relacionada con conflictos por la delimitación de la propiedad inmobiliaria.
En el vídeo que se adjunta, se exponen las diferentes delimitaciones, diferentes realidades, que serán al menos:
- Realidad Registral.
- Realidad urbanística.
- Realidad catastral.
- Realidad civil.
- Realidad físico-topográfica.
Referencia: La “realidad” inmobiliaria,
Realidad registral
Se trata de la que proporciona mayor seguridad jurídica, sin embargo, en la mayoría de los asientos registrales generados por el Registro de la Propiedad se encuentra únicamente una descripción literal de los límites del inmueble, lo que impide en la mayoría de los casos fijar con exactitud su posición. Con la entrada en vigor de la Ley 13/2015 de reforma de la Lay Hipotecaria y del Catastro, es posible incorporar al folio registral la descripción gráfica mediante las coordenadas georreferenciadas de los vértices, pero son todavía pocas las fincas que tienen esta información inscrita.
Realidad urbanística
En cada Ayuntamiento se genera el planeamiento urbanístico del municipio en cuestión, que ordena su territorio. En general el ordenamiento afecta a fincas urbanas. Este planeamiento contará con su propia cartografía, que deberá ser tenida en consideración para muchas de las operaciones inmobiliarias que queramos abordar.
También se deberán tener en consideración las limitaciones relativas al dominio público: marítimo-terrestre, hidráulico, ferroviario, de carreteras…
Realidad catastral
El Catastro tiene una cartografía propia que delimita las parcelas según su criterio, cuyo objetivo es fiscal. Esta cartografía no debe tomarse sino como un indicio de la posición de los límites inmobiliarios. Se trata de cartografía, en general, realizada mediante técnicas fotogramétricas y que no cuenta con el acuerdo entre colindantes, por lo que nunca podrá definir por sí misma el límite inmobiliario.
Realidad civil
También existe una realidad civil, la que se genera en las notarías y que, en general, aporta solamente descripción literal de los linderos. Estos linderos, al no tener el acuerdo con los colindantes, tampoco pueden definir el límite inmobiliario, incluso aunque se contara con una representación gráfica georreferenciada.
Realidad físico-topográfica
Esta realidad, que se puede observar en el terreno, se corresponde generalmente con la voluntad de dominio de los propietarios, aunque no siempre ha sido fruto del acuerdo entre colindantes y solo en contadas ocasiones tiene en cuenta las limitaciones impuestas por las diferentes normativas que define la realidad a la que nos hemos referido anteriormente como “urbanística”.
Conclusión de las realidades inmobiliarias en España
Cuando sobre los límites de un inmueble confluyen la voluntad de dominio, el acuerdo entre colindantes y se han observado las correspondientes limitaciones que impone la normativa, se podrá decir que se ha llegado a definir los “límites legales” del inmueble en cuestión. El problema es que estas diferentes realidades de las que hemos hablado coexisten en organismos diferentes, que en contadas ocasiones coordinan su información.
Esta información, ampliada, puede verse en el vídeo:
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