En este libro tratamos el tema de las pericias de las geometrías jurídicas, esto es, de cómo realizar un buen informe pericial relacionado con la delimitación precisa inmobiliaria, que nos llevará a definir esa «geometría jurídica» tan deseable.
Resumen
Las geometrías jurídicas constituyen los límites geométricos de los derechos reales inmobiliarios. Los límites legales de la propiedad han sido desde la antigüedad, y son, fuente de innumerables conflictos. En ocasiones, cuando surgen litigios relacionados con dichos límites y las partes no son capaces de alcanzar un acuerdo satisfactorio, se suelen zanjar en los juzgados. En este escenario judicial, el técnico competente recibe el nombre de perito y tiene la función de asesorar al juez y, en su caso, al abogado de la parte que le contrate. La actividad del perito es vital para el buen funcionamiento de la justicia, pues su labor es la de informar de forma experta sobre aspectos técnicos que no podrían ser abordados por el órgano jurisdiccional de forma adecuada. En esta obra pretendemos recoger los aspectos más relevantes de la figura del perito que dedica su actividad a la delimitación precisa inmobiliaria, y a la elaboración del informe pericial que tiene como fin definir las geometrías jurídicas.
Geometrías Jurídicas
Las geometrías jurídicas constituyen los límites geométricos de los derechos reales inmobiliarios. Estos dos elementos, el jurídico y el geométrico, desafortunadamente se manifiestan de manera casi independiente en cinco realidades que condicionan el tráfico inmobiliario. Así, la realidad civil se conforma en la notaría, donde se autoriza la adecuación del negocio jurídico en un documento público; la realidad registral, se establece en el Registro de la Propiedad, cuando se generan los asientos registrales en los que se inscriben los derechos; la realidad urbanística, se genera en las diferentes administraciones a través de los instrumentos de planeamiento; la realidad fiscal satisface las necesidades tributaria a través de la cartografía catastral, y por último, pero no menos importante, la realidad física-topográfica que, aunque es la única visible, solo suele ser un reflejo de la voluntad de dominio de los propietarios.
Únicamente en ocasiones, esta realidad física-topográfica es consecuencia del acuerdo explícito de los colindantes y no siempre respeta las limitaciones legales urbanísticas. En el momento en el que a la realidad física-topográfica se le suma el acuerdo entre colindantes y el respeto de las limitaciones legales, podremos hablar de los límites legales de una propiedad. (Martínez Naveira, 2021)
Estos límites legales de la propiedad han sido desde la antigüedad, y son, fuente de innumerables conflictos. En la actualidad, muchos de estos litigios suelen zanjarse en los juzgados, provocando situaciones de conflictividad social que afectan a la convivencia de la ciudadanía.
Cuando se produce el conflicto, existen vías para llegar a soluciones extrajudiciales, como la conciliación, la mediación o el arbitraje. Sin embargo, en ocasiones las partes no son capaces de alcanzar un acuerdo satisfactorio y no hay más remedio que acudir a la justicia para resolver el litigio. En este escenario judicial, el técnico competente recibe el nombre de perito y tiene la función de asesorar al juez y, en su caso, al abogado de la parte que le contrate.
Delimitación inmobiliaria. Escenario contencioso
En delimitación inmobiliaria, hablamos de escenario contencioso cuando existe conflicto en la determinación del límite físico de un derecho real, o geometría jurídica, de un inmueble. Estas situaciones litigiosas no permiten deslindar y validar jurídicamente los predios de forma amistosa, provocando graves situaciones de inseguridad jurídica. Generalmente, estos conflictos acaban en procedimientos contenciosos para fijar las geometrías jurídicas de los inmuebles con garantías jurídicas y técnicas.
En este escenario contencioso, la actividad del perito es vital para el buen funcionamiento de la justicia, pues su labor es la de informar de forma experta sobre aspectos técnicos que, de otra forma, dada su especificidad, no podrían ser abordados por el órgano jurisdiccional de forma adecuada. Es importante conocer que el juez es un perito del derecho, pero no es experto en todas las ramas del conocimiento humano, especialmente en las científicas y tecnológicas, sin embargo, ha de resolver sobre ellas, con la ayuda del perito, que suple esa falta de conocimientos mediante la prueba pericial.
Así, cuando no existe acuerdo sobre un límite inmobiliario, el guion del procedimiento judicial discurre según lo establecido en la ley, y especialmente en el Código Civil, que atribuye a cualquier propietario el derecho a reivindicar y deslindar su propiedad. Además, este deslinde se deberá hacer atendiendo a la descripción de los títulos o documentos que reflejen la titularidad de un derecho, y a falta de títulos suficientes o si estos no son lo suficientemente descriptivos, por lo que resulte de la posesión del terreno litigioso. Aun así, la norma jurídica contempla la posibilidad de que la controversia no pueda resolverse por el análisis jurídico y técnico de los títulos, ni por la posesión u otro medio de prueba. Solo en ese último caso, el objeto de la contienda se distribuirá en partes iguales. Asimismo, y para finalizar la casuística contemplada en el Código Civil, si los títulos reflejaran una cabida mayor o menor a la de la realidad física-topográfica, el aumento o falta se deberá distribuir proporcionalmente.
La casuística anterior constituye el escenario por el que se deberá mover el perito: en el análisis técnico de los títulos de propiedad, en la determinación de la realidad física-topográfica, en la interpretación geométrica de las limitaciones legales, en el estudio temporal de la posesión y en la integración de todos estos factores entre sí para poder llegar a unas conclusiones periciales y expertas que complementen, apoyen y clarifiquen al juez, las teorías del caso que plantean los abogados de las partes.
Además de este apoyo al juez, un buen informe pericial asesora al abogado para diseñar su estrategia de forma más efectiva, o incluso para no emprender un proceso judicial que, sin conocer los aspectos técnicos, pudiera considerarse con posibilidades de éxito (Antón Merino & Garrido Villén, 2017).
Entre los operadores jurídicos no existe duda de la gran relevancia de la prueba pericial, pues puede afirmarse sin temor a equivocarse, que cuando en un juicio se propone esta prueba, el resultado del pleito dependerá en gran parte de esta pericia (Fernández de León, 2020), especialmente en asuntos relacionados con las geometrías jurídicas, cuya componente técnica es fundamental. En esta publicación pretendemos recoger los aspectos más relevantes que afectan tanto al perito que dedica su actividad a la delimitación precisa inmobiliaria, como a la elaboración de ese informe pericial que tiene como fin definir la geometría jurídica.
