Manual técnico y jurídico de delimitación inmobiliaria

Nos han publicado un nuevo libro acerca de uno de los temas en los que estamos trabajando. Pensamos que este manual técnico y jurídico de delimitación inmobiliaria puede ser de gran ayuda para quienes que quieran profundizar en este mundo.

Resumen

La posición fija de la propiedad inmobiliaria hace que en esta se conjuguen aspectos jurídicos relativos a sus derechos e información geométrica que proporciona la delimitación geográfica precisa de esos derechos. Estos dos aspectos, el jurídico y el geométrico, desgraciadamente se reflejan de forma casi independiente en cinco realidades que afectan al tráfico inmobiliario: la Realidad Civil, la Realidad Registral, la Realidad Urbanística, la Realidad fiscal y por último, la Realidad Física-Topográfica que, aunque es la única tangible, solo suele ser indiciaria de la voluntad de dominio. Únicamente en ocasiones, esta realidad físico-topográfica es el reflejo del acuerdo de los colindantes y casi nunca refleja las limitaciones legales propias de la normativa a la que está sujeta. Cuando a la realidad físico-topográfica se le añade el acuerdo entre colindantes y el cumplimiento de las limitaciones legales, podemos hablar de los Límites Legales de la Propiedad.

Manual técnico y jurídico de delimitación inmobiliaria
Manual técnico y jurídico de delimitación inmobiliaria

La delimitación inmobiliaria siempre discurre por dos posibles escenarios: el escenario no contencioso de la seguridad jurídica preventiva y el escenario contencioso, en el que, una vez producido el conflicto, se litiga por la protección de los derechos reales. En este “Manual técnico y jurídico de delimitación inmobiliaria” se describen los procedimientos necesarios para delimitar correctamente la propiedad inmobiliaria en estos dos escenarios.

Introducción

La propiedad, según el Código Civil, es el derecho de gozar o disfrutar de las cosas sin más limitaciones que las establecidas por las leyes, y la propiedad inmobiliaria es aquella que se tiene sobre cosas que poseen una situación fija y no se pueden trasladar sin deterioro de su naturaleza. Esta situación fija de la propiedad inmobiliaria hace que siempre existan aspectos jurídicos relativos a los derechos reales de los inmuebles e información geométrica, que proporciona la identificación y delimitación geográfica precisa de esos derechos.

Estos dos aspectos, el jurídico y el geométrico, desgraciadamente se reflejan de forma casi independiente en cinco realidades que afectan al tráfico inmobiliario. Así, en la Notaría se autoriza la adecuación del negocio jurídico en un documento público, que constituye la Realidad Civil; en el Registro de la Propiedad se generan los asientos registrales en los que se inscriben los derechos, configurando la Realidad Registral; en las diferentes administraciones se genera el planeamiento urbanístico, territorial o sectorial, que define la Realidad Urbanística; en el Catastro se genera una cartografía tributaria, que determina la Realidad fiscal, y por último, pero no menos importante, se debe considerar la Realidad Física-Topográfica, que aunque es la única tangible, solo suele ser indiciaria de la voluntad de dominio. Únicamente en ocasiones, esta realidad físico-topográfica es el reflejo del acuerdo de los colindantes y casi nunca refleja las limitaciones legales propias de la normativa a la que está sujeta. Cuando a la realidad físico-topográfica se le añade el acuerdo entre colindantes y el cumplimiento de las limitaciones legales, podemos hablar de los Límites Legales de la Propiedad.

Estos límites son, y han sido ya desde la antigüedad, fuente de innumerables conflictos. En la actualidad, muchos de estos litigios suelen zanjarse en los Juzgados, provocando situaciones de conflictividad social que afectan a la convivencia de la ciudadanía. Conflictos que en no pocas ocasiones acaban en tragedia, como sucedió en Puerto Hurraco en 1990, donde un desacuerdo de lindes provocó el asesinato de 9 personas. Problemas económicos derivados de la falta de seguridad jurídica en los límites inmobiliarios, frustran negocios que, de no haber sido por estas situaciones, habrían generado riqueza y crecimiento económico.

En la mayor parte de los asuntos relacionados con la delimitación inmobiliaria, encontramos dos posibles escenarios: el escenario no contencioso de la seguridad jurídica preventiva y el escenario contencioso, en el que, una vez producido el conflicto, se litiga por la protección de los derechos reales.

Seguridad jurídica preventiva o acciones judiciales

Con la seguridad jurídica preventiva, se trata de minimizar futuros problemas, ahorrando costes económicos y sociales; sin embargo, en ocasiones no es posible evitar el escenario contencioso, que se produce cuando existe un desacuerdo sobre la ubicación de los linderos. En estas circunstancias, los afectados pueden utilizar vías extrajudiciales para resolver el conflicto, como la mediación, la conciliación o el arbitraje. No obstante, en ocasiones es inevitable resolver la disputa en los Tribunales aplicando acciones judiciales de protección de los derechos reales.

En los dos escenarios, la actuación del Técnico Competente en delimitación inmobiliaria, es fundamental para definir de forma rigurosa, precisa y permanente los límites inmobiliarios, elaborando bases gráficas que describan la realidad jurídica de esos límites. En el escenario no contencioso, realizando labores técnicas y de gestión destinadas a aumentar la seguridad jurídica del inmueble; y en el escenario contencioso, emitiendo informes periciales que, además de apoyar al Juez en la difícil labor de emitir sentencia, ayuden a los Abogados a enfocar la defensa o la demanda de una forma más efectiva; o bien, para advertir la no conveniencia de un procedimiento judicial, que sin analizar los aspectos técnicos, se podría presumir con posibilidades de éxito. Es por todo esto, que el Técnico Competente en delimitación precisa inmobiliaria ha de tener un perfil técnico y jurídico; la formación técnica le permitirá comprender y analizar espacialmente cada caso concreto, delimitando y ubicando el objeto del derecho de forma científica, rigurosa y biunívoca; mientras que la formación jurídica, le permitirá enfocar y canalizar el asunto hacia el operador jurídico o administrativo correspondiente, realizando una labor de consultoría y asesoramiento al propietario, comprador, vendedor o tercero interesado.

Técnico competente

Es necesaria una formación tecnológica específica para abordar estas cuestiones pues, aunque en la mayor parte de los casos el objetivo será la obtención de unas coordenadas georreferenciadas del límite legal de una propiedad, la ciencia y técnica que hay detrás de esas coordenadas es compleja. Se precisan fundamentos científicos de Geodesia y Cartografía, conocer la forma y movimientos de la Tierra, saber qué es el geoide, qué influencia tiene la gravedad y cómo ésta llega a producir deformaciones en su superficie. Asimismo, es importante entender cómo se modeliza matemáticamente la forma de la Tierra; qué son y porqué se utilizan los marcos, sistemas de referencia y las proyecciones cartográficas. También es conveniente entender las implicaciones geométricas del conocido sistema ETRS89, y saber relacionarlo con la proyección UTM, para advertir si una representación gráfica está en el sistema ED50 o en el ETRS89 y poder realizar transformaciones entre ellos dentro de la proyección UTM.

De igual modo, es necesario conocer las metodologías e instrumental topográfico y geodésico disponibles para definir un límite con sus coordenadas georreferenciadas. La elección de esta metodología e instrumental dependerá de muchos factores, como la cobertura vegetal, la tipología del inmueble, la extensión o el grado de precisión requerido. No es lo mismo delimitar una finca rústica de 100 hectáreas de secano, que un edificio en el centro de una ciudad. Para ello el Técnico Competente, deberá estar familiarizado con las infraestructuras geodésicas disponibles nacionales y autonómicas, activas y pasivas.

Resumiendo, el Técnico Competente en delimitación precisa inmobiliaria ha de tener un perfil técnico y jurídico; la formación técnica le permitirá comprender y analizar geométricamente cada caso concreto, delimitando y ubicando el inmueble de forma permanente, rigurosa y biunívoca; mientras que la formación jurídica, le permitirá orientar cada asunto hacia el operador jurídico o administrativo correspondiente, ofreciendo servicios de gestión y consultoría al propietario, comprador, vendedor o tercero interesado.

Este libro es fruto de nuestra experiencia de 25 años como Técnicos Competentes especializados en la delimitación inmobiliaria; en él trataremos de introducir, dentro del marco de la legislación española actual, la labor técnica y jurídica desde la vertiente no litigiosa de seguridad jurídica preventiva y también desde el escenario contencioso judicial.

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