Conflictos de lindes. Entrevista para El País

Comparto la entrevista que me hicieron en El País para un artículo acerca de los conflictos de lindes, como directora del Máster en Geometrías Jurídicas y portavoz de PACLindes.

Conflictos de lindes en “El País”

Los conflictos de lindes, desafortunadamente, son muy habituales en nuestro país.

Las preguntas que me hicieron en la mencionada entrevista para El País, fueron las siguientes:

¿Por qué el problema de las lindes es tan poco conocido por la sociedad?

Principalmente porque la mayoría de la población tiene sus residencias en edificios, que son lo que se suele llamar “cuerpos ciertos”, vamos, que es complicado que se puedan mover. El problema aparece cuando la ciudadanía intenta acceder a parcelas unifamiliares o en las obras nuevas. En esos casos, al no existir en la mayoría de los casos suficiente seguridad jurídica en el límite de las propiedades, es muy común que se generen problemas.

Sin embargo, representa un gasto anual para la administración y los particulares de 200 millones de euros, ¿cuál es la razón? De ese montante,

La falta de una cartografía jurídica que refleje de forma inequívoca los límites inmobiliarios, tiene como consecuencia que, en demasiadas ocasiones, la persona que compra un inmueble deba “averiguar” sus límites y debe hacerlo a su costa, esto unido a la alta litigiosidad que estos asuntos generan, elevan enormemente el gasto.

¿Qué suponen las parcelas rústicas y las urbanas?

No tenemos datos acerca de qué montante se corresponde con parcelas rústicas o urbanas, pero lo que sí es claro es que no puede compararse el valor de una parcela rústica con una urbana, por lo que parece lógico pensar que la mayor parte de este este gasto se corresponda con parcelas urbanas.

¿Cuáles son los principales problemas que se encuentran los propietarios en las fincas urbanas?

La casuística es muy variada, pero al final puede resumirse en que de una misma parcela se pueden encontrar hasta cinco realidades en lo que a linderos y superficie se refiere (considerando que los linderos definen la superficie). Por un lado está la cartografía catastral, que en general hace referencia a la ocupación, a quién está haciendo uso del suelo, y de la que se deriva una superficie; en el Registro de la Propiedad figuran en ocasiones unos linderos descritos de forma literaria y una superficie que en numerosas ocasiones no coincide con la de la cartografía catastral; si existe una escritura notarial, puede contener una superficie diferente; por otro lado está el planeamiento urbanístico o el dominio público, que tienen otras cartografías; y por último tenemos la realidad física, mojones, vallas, etc, que pueden no coincidir con ninguna de las demás delimitaciones.

¿Cómo resolverlos?

La solución sería crear una cartografía jurídica única en la que se dispusiese de la delimitación de las fincas, y que esta delimitación fuera la consecuencia de un deslinde o acuerdo amistoso entre los colindantes, que respetara las limitaciones urbanísticas y sectoriales y que tuviera su reflejo e inscripción en el Registro de la Propiedad.

¿Por qué cree que no hay coordinación entre el registro y catastro?

Se trata de dos organismos que tienen fines completamente diferentes. El fin del Catastro es fiscal, se ocupa de cobrar a quien ocupa el terreno, sin importar demasiado la propiedad del mismo; de hecho, la inscripción en el Catastro no otorga la propiedad. Pensemos que el Catastro se realiza en general mediante fotogrametría, con fotografías aéreas, y en las fotos es imposible ver los límites de propiedad, el Catastro cartografía quién está utilizando el suelo y cobra por ello. El fin del Registro de la Propiedad es totalmente diferente, porque el Registro sí debe dar seguridad jurídica a lo que en él se inscribe. Hasta hace poco la descripción era literaria, por lo que la seguridad jurídica solo era de la propiedad, pero no de sus límites (en ocasiones es casi imposible situarlos). Actualmente, con la posibilidad de inscribir las coordenadas georreferenciadas de los límites, esta seguridad jurídica se extiende también a estos, pero es cierto que son todavía muy pocas las fincas inscritas de esta forma.

¿Se puede decir que existe un caos administrativo, judicial y social que el ciudadano debería de conocer?

Sí, como he comentado pueden aparecer hasta cinco “versiones” diferentes de una parcela y en estas ocasiones definir el límite puede resultar muy complicado. La ciudadanía no es consciente, en general, de los problemas que puede acarrearle adquirir un inmueble sin tener la seguridad jurídica de cuál es su límite.

¿Existe inseguridad jurídica?

Totalmente. Como he comentado, la inseguridad existe en general en la definición física, salvo que se hayan inscrito en el Registro de la Propiedad las coordenadas georreferenciadas de los límites. Al final la idea es que se puede comprar una finca, tener seguridad jurídica de que se es propietario de esa finca, pero no saber dónde está, dónde están sus límites.

¿Qué caso más extraño se han encontrado referente a lindes urbanas?

Una parcela en Alginet (Valencia) tenía un límite en Catastro, uno diferente en el planeamiento urbanístico que figuraba en el Ayuntamiento y ambos eran muy diferentes de lo que estaba marcado en el terreno. Además, la superficie inscrita en el Registro de la Propiedad no coincidía con la que se desprendía de ninguno de los límites anteriores.

¿Cómo se ha resuelto en caso de que haya sido posible?

No fue posible resolverlo. Los compradores, procedentes de Reino Unido, no salían de su asombro y decidieron no hacer la compra, por la inseguridad que les producía. Para gente procedente de otros países es complicado a veces entender esta situación.

¿Qué persigue la Plataforma?

La plataforma de afectados por los conflictos de lindes, PACLindes, nace con la esperanza de conectar a las personas afectadas por conflictos de lindes. En primer lugar, para dar apoyo a la ciudadanía que en ocasiones de siente indefensa y no sabe muy bien cómo resolver su problema; pretendemos crear un foro el que se puedan compartir, y en su caso intentar resolver, los problemas de lindes. Y en segundo lugar, visibilizar el problema para intentar que la administración tome cartas en el asunto y genere la legislación o la normativa necesaria para resolverlo.

¿Por qué la Administración no cuenta con el geómetra? ¿Cuál es la labor de este técnico y cómo se podrían ampliar sus competencias?

Es cierto que en España no existe la figura del geómetra, como existe por ejemplo en Francia o en Alemania. Se trata de un profesional a medio camino entre un técnico y un notario que se encarga de fijar y custodiar los límites de las propiedades y evitar los problemas que he comentado. En España, la legislación denomina a este profesional “técnico competente”, pero deja vacía esta denominación, pues no impone para su ejercicio profesional ninguna titulación universitaria, y lo que es peor, tampoco se describen los conocimientos mínimos que debe tener este profesional. Esto es impensable en otros países desarrollados de nuestro entorno, donde esta cuestión está resuelta con la figura del geómetra. En este sentido, desde la Escuela Técnica Superior de Ingeniería Geodésica, Cartográfica y Topográfica de la Universitat Politècnica de València, se ha creado el Máster en Geometrías Jurídicas, que aspira a convertirse en el instrumento de formación técnica y jurídica del técnico competente en delimitación inmobiliaria en España.

¿Cuántos afectados existen aproximadamente en conflictos por lindes urbanas?

Aunque sospecho que son muchos, no lo sé, por eso hemos creado PACLindes, para, además de lo que he mencionado, poder dimensionar el problema.

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