Es conocido que el Registro de la Propiedad inscribe derechos reales. Pero hasta el año 2015 esta inscripción no incluía geometría, era una mera inscripción literaria. Si bien era obligatorio la inclusión de la referencia catastral, solamente con la información registral era imposible conocer los límites físicos del derecho. A partir de 2015, la ley 13/2015 ofrece la oportunidad de inscribir la geometría, obligando en algunos casos, que queda incluida en un Geoportal con cartografía de toda España.
La georreferenciación se puede realizar utilizando diferentes metodologías, según contempla la norma. La más común, por su sencillez de uso es la utilización de Sistemas Globales de Navegación por Satélite, los conocidos por sus siglas en inglés GNSS. Y generalmente utilizando el modo cinemático en tiempo real. En zonas con poca o nula cobertura satelital se utiliza topografía clásica, con estación total, siempre partiendo de bases georreferenciadas. Se puede utilizar Fotogrametría, que es la metodología de la que hablaré a continuación que, como veremos, ofrece escasa precisión y en ocasiones la imposibilidad de correcta definición de los límites. Y por último, se contempla la cartografía catastral, recomendable en escasas ocasiones por los errores que contiene en general.
En este vídeo, puedes verlo con más detalle.
Para poder estudiar la conveniencia de georreferenciar con ortofotos, primero introduciré el concepto de georreferenciación y su importancia en el ámbito de la delimitación inmobiliaria. Seguidamente, hablaré de fotogrametría y del concepto de ortofotografía, comúnmente conocida como ortofoto. Y por último comentaré la conveniencia de utilizar ortofotos para la georreferenciación de geometrías.
A partir de un vuelo fotogramétrico se puede generar cartografía, pero también lo que se conoce como ortofotografía, comúnmente ortofoto. Una orotofoto es una fotografía ortorectificada. Esto es, cada punto se encuentra en el lugar en el que estaría si se hubiese tomado justo desde su vertical, por lo que tiene cualidades métricas.
En España, tenemos disponibles de forma gratuita las ortofotos del Plan Nacional de Ortofotografía Aérea (PNOA) del Instituto Geográfico Nacional (IGN). Dentro del Plan Nacional de Observación del Territorio, que tiene como objetivo la obtención de ortofotos aéreas digitales de todo el territorio español, con un período de actualización fijo, siendo actualmente de 3 años.
Aunque a priori se pueda medir sobre una ortofoto o incluso representar una geometría, hay que tener ciertas consideraciones:
- Con imágenes aéreas solo se pueden georreferenciar elementos físicos visibles, con lo que hay elementos ocultos por arbolado, setos u otros, que no se pueden representar
- Por otro lado, si hablamos de las ortofotos del PNOA, hay elementos que no son visibles debido a su reducido tamaño.
- También es importante señalar que, si hablamos de límites de derechos reales, los elementos físicos no siempre coinciden con estos límites. Piénsese, por ejemplo en servidumbres de paso, vallados por diferencia de uso o muros interiores de finca.
Como conclusión, solamente con una ortofoto resulta imposible el deslinde.
