Desde la entrada en vigor de la Ley 13/2015, cualquier alteración de la cartografía catastral para el Registro de la Propiedad, requerirá de una representación gráfica alternativa georreferenciada. Catastro lo demanda cada vez con más frecuencia.
La representación gráfica alternativa de una parcela es un plano georreferenciado, es decir, un plano en un marco geodésico global que delimita de forma precisa la ubicación geográfica de los vértices de los linderos, mediante un sistema de coordenadas.
Esta representación gráfica alternativa viene referida a una parcela, que recordamos se define como la porción de suelo que delimita la geometría del derecho de propiedad de un propietario o varios pro indiviso.
Sólo será necesario realizar la representación gráfica alternativa y aportarla, cuando la representación catastral gráfica de la parcela no se corresponda con la realidad física, o también cuando se realice una alteración, como segregación, agrupación, división o parcelación.
En el siguiente vídeo se explica con más detalles:
Requisitos de la RGAG
La representación gráfica alternativa, debe cumplir con ciertos requisitos, como son:
- La aprobación expresa del propietario de la finca o autoridad pública, manifestando además que la descripción catastral, no se corresponde con la realidad física de la finca.
- Delimitación geográfica de las fincas mediante coordenadas georreferenciadas de los vértices del perímetro externo (e internos si los hay) de la parcela.
- Contenida en un fichero informático en formato GML de parcela catastral.
- Coincidencia entre los datos derivados del plano georreferenciado y los datos descriptivos y de superficie de la parcela o parcelas resultantes que consten en la escritura.
- Representación gráfica sobre cartografía catastral respetando los límites catastrales exteriores de la zona modificada
Inscripción de la RGAG
El primer paso para poder inscribir en Registro, o aportar a Catastro, una representación gráfica alternativa será, como no puede ser de otra forma, generarla.
La situación ideal será aquella en la que los colindantes estén de acuerdo con unos determinados linderos y de los cuales se realizará un levantamiento topográfico, ya sea mediante técnicas GNSS o topografía clásica y un acta de deslinde.
Lógicamente se puede generar el levantamiento topográfico sin el visto bueno de los colindantes, pero las probabilidades de éxito disminuirán notablemente.
En cualquier caso, los datos tomados de los límites se editarán con una herramienta Cad o GIS y se obtendrá el archivo GML necesario de la representación gráfica alternativa georreferenciada.
Al tratarse de cartografía georreferenciada, simplemente fusionaremos el archivo del levantamiento con la cartografía catastral, no se debe hacer ningún “encaje”.
Los recursos que ofrece Catastro pueden verse en el post: https://nagarvil.webs.upv.es/recursos_catastro_delimitacion_inmobiliaria/
Requisitos de la RGAG
Para saber si la representación gráfica alternativa realizada cumple los requisitos que impone Catastro, la Dirección General del Catastro dispone, a través de su Sede Electrónica, de un servicio de validación de bases gráficas georreferenciadas alternativas.
Este servicio permite comprobar que el fichero que contiene la representación gráfica alternativa cumple las condiciones del formato y estructura y que la información que contiene cumple los requisitos para su incorporación en el Catastro (art. 14 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario), y para su inscripción en el Registro de la Propiedad, (párrafo cuarto del artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria).
En el plazo de 24 horas, el servicio da una contestación informando sobre el resultado de la validación. Este informe está firmado mediante sello electrónico por la Dirección General del Catastro e incorpora un código seguro de verificación. En el caso de que el informe de validación sea positivo contendrá la representación gráfica catastral que resultaría de la nueva medición topográfica de las parcelas, un listado de coordenadas de sus vértices, la superficie obtenida, y, en su caso, las nuevas referencias catastrales asignadas. Así mismo, se incluirán los datos del informe suscrito por técnico competente, cuando hubiera intervenido, y la necesaria declaración de conformidad del titular.
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Hola,
¿Qué prevalece una superficie de una escritura o una superficie de un plano georeferenciado?, ¿puedes argumentarlo?
Gracias
Hola Pere,
Un plano georreferenciado no tiene ningún valor en sí mismo, no puede prevalecer sobre nada. Si ese plano se incorpora a la inscripción registral, con un informe de validación positivo, la superficie que se derive de esa representación gráfica georreferenciada prevalece sobre la escritura.
No hace falta argumentar nada, el Registro de la Propiedad es el que da fe pública, lo que dice el Registro prevalece.
Un saludo